Юридические риски при покупке

НАСЛЕДСТВЕННЫЕ КВАРТИРЫ
Если вы купили квартиру, полученную по наследству, то можете пострадать из-за внутрисемейных неурядиц наследника. Дело в том, что есть два способа принять наследство (ст. 1153 ГК РФ) - подачей заявления о принятии наследства нотариусу, и ФАКТИЧЕСКОЕ ПРИНЯТИЕ, которое означает, что наследник мог прийти один раз в квартиру, оплатить квитанцию о квартплате и исчезнуть. Его нет ни в каких документах и базах, о его существовании невозможно узнать ВООБЩЕ никак. Но через неопределенный промежуток времени он может заявить свои требования на квартиру. И срок исковой давности 3 года не имеет отношения к ситуации, ведь это срок подачи иска (поэтому он так и называется) против кого-то о защите нарушенных прав. Здесь же будет иметь место не исковое, а обычное заявление. Поэтому, если вы решились на покупку наследственной квартиры, надо внимательно анализировать ее предысторию, а после покупки - на всякий случай страховать право собственности на нее (страхование титула).
ПРИВАТИЗИРОВАННЫЕ КВАРТИРЫ
Главный подводный камень приватизированных квартир (если не говорить о незаконных приватизациях) - отказавшиеся от приватизации и получившие в связи с этим право пожизненного проживания в данной квартире. Норма это крайне мутная, даже суды не имеют единодушной позиции и трактуют ее то в одну, то в другую сторону. Для выявления таких отказников обычно смотрят форму 9, выявляют прописанных на момент приватизации и сравнивают этот список со списком приватизировавших на предмет расхождений. Но и тут есть нюанс - для того, чтобы приватизировать квартиру НЕ обязательно быть в ней прописанным. В нашей практике мы видели много квартир, в которых один из приватизировавших собственников не был прописан в квартире на момент приватизации. Поэтому лучше всего такие квартиры вообще не покупать, а если и покупать - то брать у «отказника» нотариально заверенное заявление об отказе от права пожизненного проживания.
НЕПОЛНАЯ СУММА В ДОГОВОРЕ
Крайне распространенная ситуация. Собственник не хочет платить налоги (и спать спокойно), и по этой причине занижает сумму в договоре, зачастую - до 1 миллиона рублей. Это рискованная ситуация для покупателя, так как в случае расторжения или признания недействительным договора купли-продажи стороны обязаны будут вернуть друг другу полученное по сделке. Покупатель - квартиру, продавец - 1 миллион рублей. Все расписки, написанные вне договора (за неотделимые улучшения, за право преимущественной покупки) с большой долей вероятности не будут учтены судом. Идя на занижение в договоре, вы рискуете своими деньгами. Не идите на занижение. Иногда этого можно избежать, объяснив продавцу про налоговый вычет в 2 миллиона рублей, который он получит при покупке квартиры на деньги с продажи этой квартиры. Соответственно, эти 2 миллиона он может добавить к сумме договора. Их как раз может оказаться достаточно чтобы сделать ее соответствующей реальной сумме продажи.
БРАЧНЫЕ ДОГОВОРА
Иногда порядок определения совместной собственности супругов устанавливается брачным договором. К примеру, по принципу «все моё - моё, все твоё - твоё». В этом случае на регистрацию можно подавать не согласие супруга на продажу совместного имущества, а брачный договор, из которого видно, что оно НЕ совместное. При этом сам текст договора может быть крайне неоднозначным и по этой причине закладывающим риски для покупателя в будущем. В нашей практике были случаи, когда один из супругов продавал таким образом имущество, а на просьбы взять у супруга согласие на продажу отвечал отказом, так как не хотел зарождать в нем сомнения по поводу брачного договора.
Всегда берите согласие супруга, даже если есть брачный договор.
ПОКУПКА ПО ДОВЕРЕННОСТИ
Доверенность - ненадежный документ, глядя на который невозможно понять, действует она еще, или уже нет. Даже если не принимать во внимание поддельные доверенности (что тоже не исключено), настоящую доверенность можно отозвать на следующий день после ее выдачи. Теоретически можно позвонить выдавшему ее нотариусу, но он может вообще отказаться давать такую информацию по телефону неизвестному лицу. А если и скажет - нет никакой гарантии, что он на 100% точно ответит, не перепутает фамилию, не посмотрит не туда и так далее. Избегайте доверенностей настолько, насколько возможно.
«БАНК ВСЕ ПРОВЕРИТ»
При покупке квартиры в ипотеку документы на нее надо сдавать в банк для проверки. Это создает иллюзию того, что банк «проверяет» квартиру. На самом же деле банк смотрит очень по верхам, зачастую лишь проверяет соответствие документов друг другу. Никакой глубокой проверки и анализа банк, конечно же, не делает - это бы парализовало работу ипотечного отдела
Оставьте заявку на консультацию по покупке недвижимости